【二次装修】房屋漏水的责任认定与解决办法

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    房屋漏水的责任认定与解决办法

■本报记者 黄莹

在日常生活中，房屋漏水是比较常见，同时也是引人反感的一件事，因为它不仅会给当事人正常的生活带来很多困扰，造成经济财产损失，处置不当更有可能产生一系列的邻里纠纷。

然而，面对房屋漏水情况以及纠纷时究竟该如何处理？很多人并不了解。

为此，本期，周刊将大家可能遇到的问题一一列举出来，并提供一些解决方案，以供读者，特别是遭遇漏水问题、正在购房以及装修的读者以参考和借鉴。

遇到房屋漏水首先要检查漏水的原因。房屋漏水大致分为以下几种情况：

第一种是房屋主体土建工程问题，如果是房屋主体土建工程问题，有可能是因为质量问题，也有可能是因为年久老化。

第二种是二次装修导致的渗漏，大致就可以认为是上层房子施工破坏防水层。在我国，绝大多数的房屋漏水都是因为二次装修导致。

还有一种就是通管道导致的房屋漏水。因为每一层楼都要接上管道，也许因为管道与楼板接触处没有充分地合闭，因此导致的房顶漏水。

因为渗漏原因不同，所以在后续的处理以及追责上有所区别。

首先来说房屋主体土建工程的漏水如何处理。按照国家的相关规定，我国住宅外墙防渗漏的最低保修期为五年，在这一阶段，房屋如果出现漏水情况，开发商、施工单位应当在保修期限内对建筑物的质量承担保修责任。

如果超出了五年保修期，商品房在销售时购房者已经缴纳了一笔大修基金，这笔资金存在相关管理部门的专门账户之中，遇到房屋漏水情况，由物业公司申请，经业主委员会同意提取使用。

再来说二次装修导致的渗漏，一般是指的是卫生间、厨房在装修的过程中破坏了原防水导致的渗漏现象。通常，二次装修防水被破坏多影响隔壁或楼下的家庭，这种情况下一旦出现了渗漏，则是谁导致渗漏谁来负责。

最后说通管道导致的漏水。在保修期内，如果不是人为的原因造成的漏水，开发商要承担全部责任。根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定电气管线、给排水管道、设备安装为2年，从工程竣工验收合格之日起计算。此外，物业也要追究责任，如果渗漏的原因为管道堵塞，虽然不是物业导致，但根据物业管理合同和相关规定，物业公司应定期进行检查和清理，如果没做到，那就可以追究物业的责任。

但无论是房屋主体土建工程的漏水、二次装修导致的渗漏还是通管道导致的漏水，在现实生活中，一旦发生却难以处理和追责。

以房屋主体土建工程的漏水为例，因为渗漏涉及防水材料、保温材料以及施工方法等多方面原因，一旦出现问题，住户找开发商，开发商再找施工总包单位，总包单位再找分包单位，分包单位再找材料供应商，最后陷入互相扯皮的境地，难以确定责任主体。

二次装修导致渗漏的追责问题在现实生活中出现同样也难以处理。一是责任的界定问题。责任分三种情况，直接责任、间接责任和混合责任，如果是混合责任还要区分主要责任还是次要责任。所以出现渗漏问题很难确定导致渗漏究竟谁承担责任，承担责任的比例是多少。二是损失难以计算。例如，因为渗漏导致楼下的地板或者家具被泡水了，地板究竟该怎么赔偿？按照新的赔偿还是折旧赔偿？如何折旧？如果家具是几十年前买的老家具，当时买的价格很便宜，现在如何赔偿？诸多问题难以解决。

因此，为了避免这些问题，首先，在购房时，提示消费者要做好预算，认准可靠的开发商。其次，我国大多数的房屋漏水是因为二次装修所导致，业主在进行房屋装修的时候，要做到科学施工，选用合格材料，避免接缝、边缘处留下漏水隐患，避免破坏原防水层，设计时不能单注意防水，还要注意排水，要在屋面预留“溢流孔”，防止多年不遇大雨造成积水，并加强日常维护。最后，一旦发生漏水情况，维修时一定要细心，不能图一时之快，不按标准的流程来，同时业主也需要对物业进行监督，有问题及时提出来，以免日后再次出现漏水情况。